重磅:央行LPR大幅降息,看看你的房贷月供会降多少?
 

重磅:央行LPR大幅降息,看看你的房贷月供会降多少?

发布时间:2020-04-22 09:25:19
 
政治局会议后,贷款市场报价利率(LPR)“降息”来了! 4月20日LPR报价出炉:1年期LPR为3.85%,前值为4.05%,这意味着本次报价下行了20BP;5年期以上LPR为4.65%,前值为4.75%,本次报价下行了10BP。 本次一年期LPR下调20个基点,是自去年8月LPR改革以来,降息幅度最大的一次,有利于进一步降低实体经济融资成本。 来源:全国银行间同业拆借中心网站截图 你的房贷月供可以降多少? 简言之,LPR是各金融机构主要参考进行贷款定价的利率指标。其主要由央行公布的MLF利率+加点形成,加点的确定则是由有代表性的18家报价银行根据本行对最优质客户的贷款利率报价形成,包括1年期和5年期以上两个品种,能够较为充分地反映信贷市场资金供求情况。按照安排,2020年3月1日起将推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。房贷利率是大多是浮动利率定价,因此符合转换的标准。转换为存量浮动利率的固定点差=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR,加点数值在合同剩余期限内固定不变。 假设A的贷款利率为贷款基准利率上浮1.1倍,那么实际利率为5.39%(4.9%*1.1)。如果转换为浮动利率,其固定点差(0.59%)=原合同当前的执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。换言之,在往后的日子里,A的房贷利率定价公式为: 房贷利率=LPR+0.59%。 此外,需约定重定假日和重定价周期(一般为一年)。重新约定的重定价日方式有两种:第一种是每年1月1日重定价,就是按照1月1日的相应期限LPR水平计算;第二种是你的贷款发放日的对应日期重定价,即按对月对日那一天的相应期限LPR水平计算。 假如A的重定价周期为1年,重定价日为5月1日(A在今年3月已办理了转换),那么2020年5月1日-2021年4月31日,A的房贷将根据2020年4月LPR重新来计算利率,这一利率水平在这期间保持不变。即, 房贷利率=4.65%(4月5年期以上LPR)+0.59%=5.24%。 这一利率水平相比此前下降了15个基点。当然,如果你的重定价日在5月以后,也不用着急,因为目前LPR呈下行趋势,存量房贷利率基本都会下降。 那么,你的房贷月供可以少还多少钱呢? 据中原地产首席分析师张大伟计算,当下约有30万亿元的房贷“总盘子”,自LPR改革以来5年期以上LPR共降低20个基点。如果按存量贷款全部转化成浮动、30年贷款期计算,合计将减少9100亿元的利息支出,平均到每年为300亿元。换句话说,本次降息10个基点,将给全国所有存量房贷购房者一年节省150亿元的利息。 张大伟称,每降息5个基点,对于贷款100万元、期限30年的个人来说,月供每月可以减少约30元,合计30年就能减少利息大约10800元。本次降息10个基点,相当于月供降息60元,合计节省21637元。 央行LPR大幅降息 释放什么信号? 2019年8月央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF,贷款利率则锚定LPR。LPR下行的主要驱动因素为MLF利率下降、银行资金成本下降等。 3月30日,央行下调7天期逆回购中标利率20个基点至2.20%;4月15日,MLF下行20BP。MLF利率下调意味着本次LPR报价基础已经下行,而且央行逆回购利率下调后,银行在货币市场的边际资金成本也在下降,因此本月LPR报价随之下行。 本次1年期LPR报价下行幅度达到20个基点,比此前的下调幅度加大5或10个基点,与MLF降息幅度相同。东方金诚首席宏观分析师王青称,本次LPR报价下行幅度明显加大,未来一段时间企业贷款利率会有更大幅度下行,将激发企业信贷需求。 中国民生银行首席研究员温彬称,政治局会议再次重申坚持“房住不炒”定位,这次5年期以上LPR只下降了10个基点,体现了房地产金融政策的连续性和稳定性,有利于促进房地产市场平稳健康发展。 4月17日召开的政治局会议称,稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。 这意味着LPR仍将下行。王青认为,未来更大的货币宽松力度将对国内消费、投资起到有效刺激作用,对冲海外疫情可能带来的潜在影响。为此,下一步包括MLF在内的政策利率体系还将趋势性下移。这也意味着短期内LPR报价还有下行空间,不排除二季度内再度下行的可能。 “五年期以上LPR是五年期以上贷款的定价基准,而五年期以上贷款中,个人住房贷款占比较高,非对称下降将释放房地产调控不放松的信号。”新网银行首席研究员董希淼强调。 降息周期有望延续 或与降准配合 多位专家表示,降息周期有望延续,全年LPR降幅或达50个基点。同时,货币政策还将继续充分用好常规政策工具箱,灵活、精准施策,降息或与降准配合。 从大环境来看,东方金诚首席宏观分析师王青认为,不仅二季度国内经济反弹幅度会受到海外疫情制约,下半年经济运行也存在较大不确定性。国内宏观政策逆周期调节时间有可能相应拉长,调节力度也会进一步加大。考虑到当前包括MLF利率在内的政策利率仍远高于零利率水平,未来CPI同比涨幅有望趋势性下降,降息周期料会延续到年底。 工银国际首席经济学家程实认为,下一阶段的中国货币政策将紧扣LPR这一主轴,充分用好常规政策工具箱,形成一整套灵活、精准的施策体系。未来LPR调降将通过两个途径共同加速推动。一方面,MLF利率有望继续下调。另一方面,除前三轮降准外,2020年预计仍有两轮全面或定向降准,进一步降低金融机构的长端资金成本,从而引导LPR市场化加点的下行。 程实表示,综合来看,2020年全年LPR的总体降幅料将达到50个基点,并且伴随通胀回落,调整步伐将逐步加快。随着存量房贷“换锚”的推进,LPR降幅越大,对居民利息偿付压力的纾解就越强,也会弥补货币政策难以直接刺激居民消费的结构性短板。此外,再贷款对中小微企业的纾困作用也将随LPR下行而放大,预计下阶段惠及中小微企业的再贴现再贷款规模有望进一步扩张。 总体而言,温彬认为,下阶段,货币政策调控应由数量型工具为主转向价格型工具为主,一方面,通过继续下调政策利率,推动国债收益率曲线整体下移,带动企业债券发行利率下降,降低企业直接融资成本;另一方面,适时适度下调存款基准利率,释放LPR改革潜力,引导贷款利率持续下降,从直接融资和间接融资两个渠道切实降低实体经济融资成本。 央行此前也表示,将通过定向降准、再贷款等政策措施,继续引导信贷资金支持实体经济特别是小微企业的发展。 来源:21世纪经济报道(记者:杨志锦)、中国证券报( 记者:彭扬 赵白执南)、中新经纬